Staffelmietvereinbarung für preisgebundene Wohnung auch für Zeitraum nach Ablauf der Preisbindung zulässig

Der Fall betraf eine Mieterin einer Dreizimmerwohnung in Köln, die seit Oktober 2018 gemietet wurde. Die Wohnung unterlag aufgrund öffentlicher Förderung bis Ende 2020 einer Preisbindung. Im Mietvertrag wurde eine Staffelmiete nach § 557a BGB vereinbart, wonach sich die monatliche Grundmiete von ursprünglich 500 Euro ab Januar 2021 auf 968 Euro und ab Januar 2022 auf 1.012 Euro erhöhen sollte. Die Mieterin zahlte ab Januar 2021 unter Vorbehalt die erhöhte Miete und klagte auf Rückzahlung des Erhöhungsbetrags sowie Feststellung, dass sie nicht verpflichtet sei, die erhöhte Miete zu zahlen.

Das Amtsgericht wies die Klage ab, ebenso das Landgericht die Berufung der Mieterin. Der BGH beabsichtigt nun, die Revision der Mieterin zurückzuweisen. Nach Ansicht des Senats ist es grundsätzlich zulässig, bereits während der Dauer einer Preisbindung für die Zeit nach deren Ablauf eine Staffelmiete zu vereinbaren. Dies hatte der BGH bereits in einem Urteil von 2003 (Az. VIII ZR 157/03) für die damals geltende Rechtslage entschieden.

Weder aus § 557a BGB noch aus anderen Bestimmungen, insbesondere nicht aus § 8 Abs. 1, 2 des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG), ergebe sich ein Verbot solcher Vereinbarungen. Vielmehr könne die Miethöhe nach Ablauf der Preisbindung frei vereinbart werden. Es sei nicht ersichtlich, weshalb die Parteien daran gehindert sein sollten, bereits während der Preisbindung eine Abrede über die spätere Miete zu treffen. Dem stehe der Grundsatz der Vertragsfreiheit entgegen.

Der BGH stellte zudem klar, dass Staffelmietvereinbarungen auch für Zeiträume zulässig sind, die noch innerhalb der Preisbindung liegen, solange die vereinbarten Staffeln die jeweils geltende Mietpreisgrenze nicht überschreiten. Dies folge schon aus § 28 Abs. 3 des Wohnraumförderungsgesetzes für dessen Anwendungsbereich. Aber auch für sonstigen preisgebundenen Wohnraum gelte im Ergebnis nichts anderes.

Auch dass durch Staffelmietvereinbarungen erhebliche Mietsteigerungen möglich seien, da die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB nicht gelte, ändere an der grundsätzlichen Zulässigkeit nichts. Der Gesetzgeber habe dies zugunsten der Planungssicherheit für beide Mietparteien so vorgesehen. Lediglich bei Mietwucher (§ 291 Abs. 1 Nr. 1 StGB), ordnungswidriger Mietpreisüberhöhung (§ 5 WiStG) oder einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) seien die Staffeln unwirksam.

Im konkreten Fall bestünden gegen die Staffelmietvereinbarung keine Bedenken. Die Mieterin habe nicht geltend gemacht, dass die vereinbarten Staffeln gegen die Vorschriften zur Mietpreisbremse verstoßen würden. Daher sei die Revision zurückzuweisen.

Der Beschluss des BGH schafft somit Klarheit, dass Vermieter und Mieter auch bei preisgebundenem Wohnraum weitgehende Freiheit haben, die Miethöhe für die Zeit nach Ablauf der Bindung zu vereinbaren. Innerhalb des Bindungszeitraums sind Staffelmietvereinbarungen ebenfalls möglich, soweit die jeweiligen Mietpreisgrenzen eingehalten werden. Nur in Ausnahmefällen, wie etwa bei Mietwucher oder einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse, können die vereinbarten Staffeln unwirksam sein.

Für Vermieter bedeutet dies eine größere Planungssicherheit. Sie können frühzeitig die Miethöhe für die Zeit nach Ende der Preisbindung festlegen und müssen nicht befürchten, dass solche Vereinbarungen generell unzulässig sind. Mieter wiederum profitieren von der Transparenz einer im Voraus festgelegten Mietentwicklung, sollten aber prüfen, ob die vereinbarten Staffeln im Einzelfall angemessen sind und nicht gegen mieterschützende Vorschriften verstoßen.