Umsatzsteuer in der Gewerbemiete: BGH klärt Kostenübernahme durch Mieter

Hintergrund des Falles

Die Klägerin, Betreiberin eines Friseursalons und Einzelhandels für Kosmetikprodukte, hatte von der Beklagten Gewerberäume angemietet. Im Mietvertrag war geregelt, dass die Klägerin neben der Grundmiete auch die Nebenkosten sowie die darauf anfallende Umsatzsteuer zu tragen habe.

Die Vermieterin hatte auf die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 12 lit. a UStG verzichtet und sich für die Umsatzsteuerpflicht nach § 9 UStG entschieden. In der Betriebskostenabrechnung wurden auch umlagefähige Kosten berücksichtigt, die bereits Umsatzsteuer enthielten, da sie von der Wohnungseigentümergemeinschaft abgerechnet wurden, die jedoch nicht zur Regelbesteuerung optiert hatte.

Die Mieterin forderte daraufhin eine teilweise Rückzahlung der Betriebskosten mit der Begründung, die Vermieterin hätte die Umsatzsteuer auf umsatzsteuerpflichtige Nebenkosten herausrechnen müssen. Das Amtsgericht gab der Klägerin zunächst recht. Das Landgericht Mannheim hob dieses Urteil jedoch auf und wies die Klage ab.

Die Entscheidung des BGH

Der BGH bestätigte das Urteil des Landgerichts und stellte klar:

• Voraussetzung für die Umlage der Umsatzsteuer: Grundsätzlich können die Mietparteien vereinbaren, dass der Mieter die Umsatzsteuer auf Miete und Nebenkosten übernimmt. Dies setzt jedoch voraus, dass der Vermieter selbst umsatzsteuerpflichtig ist. (BGH, Urteil vom 30.09.2020 - XII ZR 6/20)
   
• Verzicht auf die Steuerbefreiung: Der Vermieter kann auf die Umsatzsteuerbefreiung nur verzichten, wenn der Mieter Unternehmer ist und die Mieträume für unternehmerische Zwecke nutzt. (§ 9 Abs. 2 UStG; BGH, Urteil vom 21.01.2009 - XII ZR 79/07)
   
• Umlage von Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft: Enthalten die von der Wohnungseigentümergemeinschaft abgerechneten Betriebskosten Umsatzsteuer, muss der Vermieter diese nicht herausrechnen, wenn die Gemeinschaft nicht selbst auf die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 13 UStG verzichtet hat. Da die Vermieterin die Kosten in der abgerechneten Form an die Eigentümergemeinschaft entrichten musste, war eine Weitergabe in dieser Form an die Mieterin zulässig.

Konsequenzen für Vermieter und Mieter

Das Urteil stellt klar, dass Mieter in Gewerbemietverträgen bei einer entsprechenden vertraglichen Regelung verpflichtet sind, die Umsatzsteuer auf die gesamten Miet- und Nebenkosten zu entrichten, wenn der Vermieter zur Regelbesteuerung optiert hat.

Zudem bedeutet die Entscheidung, dass Vermieter von Sondereigentum in Wohnungseigentumsanlagen bei der Weitergabe von Betriebskosten nicht verpflichtet sind, aus einer Gesamtabrechnung der Eigentümergemeinschaft enthaltene Umsatzsteueranteile zu bereinigen, solange sie selbst nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt sind.

Fazit

Das Urteil schafft Klarheit über die Behandlung der Umsatzsteuer in gewerblichen Mietverhältnissen und stellt sicher, dass eine vertraglich vereinbarte Umsatzsteuerumlage nur unter den genannten Bedingungen zulässig ist. Gewerbliche Mieter sollten daher genau prüfen, in welcher Form Umsatzsteuer im Mietvertrag geregelt ist und ob der Vermieter tatsächlich zur Umsatzsteuerzahlung verpflichtet ist.