Verwalter haftet für pflichtwidrige Abschlagszahlungen an Werkunternehmer

Im vorliegenden Fall hatte der beklagte Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) im Rahmen von Dachsanierungsarbeiten Abschlagszahlungen in Höhe von insgesamt 104.500 Euro an den beauftragten Werkunternehmer geleistet. Ein Großteil dieser Zahlungen erfolgte ohne entsprechende Abschlagsrechnungen oder Aufstellungen, die eine Beurteilung der erbrachten Leistungen ermöglicht hätten. Die Arbeiten wurden bei einem Baufortschritt von 85-90% eingestellt. Ein von der WEG in Auftrag gegebenes Privatgutachten bezeichnete die bisherigen Arbeiten als mangelhaft und unbrauchbar.

Der BGH stellte klar, dass es gemäß § 27 WEG a.F. (jetzt § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG) zu den Pflichten des Verwalters gehört, Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr zu überwachen. Bei Abschlagszahlungen muss er sorgfältig prüfen, ob die Leistungen erbracht wurden und die Zahlungen gerechtfertigt sind. Dazu gehört auch die Beachtung der Voraussetzungen des § 632a BGB, der weitgehend § 16 Abs. 1 VOB/B entspricht. Insbesondere muss der Verwalter auf eine prüffähige Abschlagsrechnung bestehen.

Verletzt der Verwalter diese Pflichten, kann er zum Schadensersatz verpflichtet sein. Dabei ist aber zu berücksichtigen, ob den Zahlungen werthaltige Leistungen des Werkunternehmers gegenüberstehen. Die Beweislast dafür, dass dies nicht der Fall ist, trägt die WEG. Eine Haftung des Verwalters ist zudem ausgeschlossen, solange eine vertragsgerechte Leistung noch im Wege der (Nach-)Erfüllung durch den Werkunternehmer herbeigeführt werden kann.

Ist die (Nach-)Erfüllung jedoch ausgeschlossen und das Vertragsverhältnis in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen, haftet der Verwalter für die durch pflichtwidrige Abschlagszahlungen entstandenen Schäden neben dem Werkunternehmer. Er ist dann aber nur Zug um Zug gegen Abtretung der Zahlungsansprüche der WEG gegen den Unternehmer zum Schadensersatz verpflichtet.

Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurück. Dieses muss nun prüfen, ob der Verwalter seine Pflichten verletzt hat und ob der WEG hierdurch ein Schaden entstanden ist.

Das Urteil konkretisiert die Pflichten und Haftungsrisiken von WEG-Verwaltern bei der Abwicklung von Baumaßnahmen. Es mahnt zu einer sorgfältigen Prüfung von Abschlagsrechnungen und stärkt zugleich die Rechte der Wohnungseigentümer gegenüber pflichtwidrig handelnden Verwaltern.

Fazit:
Das Urteil des BGH schafft mehr Klarheit hinsichtlich der Pflichten und Haftung von Wohnungseigentumsverwaltern bei der Beauftragung und Überwachung von Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Verwalter müssen Abschlagsrechnungen sorgfältig prüfen und dürfen Zahlungen nur bei nachgewiesener Leistungserbringung freigeben. Geschieht dies nicht, drohen Schadensersatzansprüche der Eigentümergemeinschaft.

Allerdings trägt die WEG die Beweislast dafür, dass den Abschlagszahlungen keine werthaltigen Leistungen gegenüberstehen. Zudem ist eine Haftung des Verwalters ausgeschlossen, solange der Werkunternehmer die Mängel noch beseitigen kann. Erst wenn dies nicht mehr möglich ist, kann die WEG wahlweise den Verwalter oder den Unternehmer in Anspruch nehmen, wobei der in Anspruch genommene Verwalter die Abtretung der Ansprüche gegen den Unternehmer verlangen kann.

Wohnungseigentümergemeinschaften sollten daher die Leistungserbringung bei größeren Erhaltungsmaßnahmen genau dokumentieren, um im Ernstfall Ansprüche gegen den Verwalter durchsetzen zu können. Verwalter wiederum tun gut daran, Abschlagsrechnungen kritisch zu hinterfragen und bei Zweifeln an der Berechtigung die Zahlung zu verweigern. Im Zweifel sollte rechtzeitig bausachverständiger Rat eingeholt werden. So lassen sich Haftungsrisiken von vornherein minimieren.