Vorrang des dinglichen Vorkaufsrechts gegenüber Mietervorkaufsrecht

Die Parteien des Verfahrens waren geschiedene Eheleute. Im Jahr 2016 einigten sie sich auf eine notarielle Teilung ihres gemeinsamen Hauses in Meißen in Wohnungseigentum. Dabei wurden drei separate Wohnungen gebildet:

• Zwei Wohnungen (Nr. 2 und Nr. 3) wurden dem Beklagten zugeordnet.
   
• Eine Wohnung wurde der Klägerin zugewiesen.

Im Rahmen dieser Vereinbarung räumten sich beide Parteien gegenseitig dingliche Vorkaufsrechte ein, die jeweils im Grundbuch eingetragen wurden. Insbesondere erhielt die Klägerin ein Vorkaufsrecht an der Wohnung Nr. 3. Dieses Recht wurde im Dezember 2016 eingetragen.

Im Jahr 2019 verkaufte der Beklagte seine beiden Wohnungen (Nr. 2 und Nr. 3) an Dritte. Die Wohnung Nr. 3 war zu diesem Zeitpunkt bereits an einen Mieter vermietet. Für diese Wohnung wurde ein Kaufpreis von 27.000 € vereinbart. Die Klägerin übte mit Schreiben vom 25. Juni 2019 ihr dingliches Vorkaufsrecht aus. Der Mieter erklärte jedoch ebenfalls die Ausübung seines Mietervorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 BGB.

Im Oktober 2019 schlossen der Beklagte und der Mieter einen notariellen Vertrag, in dem die Einzelheiten des Kaufs geregelt wurden. Der Mieter wurde als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Das Grundbuchamt löschte am 31. März 2022 das zugunsten der Klägerin eingetragene Vorkaufsrecht.

Auf Rechtsbeschwerde der Klägerin entschied der BGH in einem früheren Verfahren (Beschluss vom 27. April 2023 - V ZB 58/22), dass ein Widerspruch gegen die Löschung des Vorkaufsrechts einzutragen sei.

Die Klägerin machte in ihrer Klage folgende Ansprüche geltend:

• Auflassung der Wohnung Nr. 3 Zug um Zug gegen Zahlung von 27.000 € sowie die Eintragung als Eigentümerin im Grundbuch.
   
• Schadenersatz in Höhe von 5.600 € wegen entgangener Mieteinnahmen bis Juni 2021.
   
• Nutzungsentschädigung von 280 € pro Monat ab Juni 2021.
   
• Feststellung der Ersatzpflicht des Beklagten für weitere Schäden aufgrund der Nichtübereignung der Wohnung.

Das Landgericht wies die Klage vollständig ab. Das Oberlandesgericht (OLG) Dresden bestätigte die Entscheidung teilweise. Es entschied, dass das Mietervorkaufsrecht gemäß § 577 Abs. 1 BGB Vorrang vor dem dinglichen Vorkaufsrecht der Klägerin habe, da letzteres erst nach der Überlassung der Wohnung an den Mieter entstanden sei. Die Klägerin legte gegen diese Entscheidung Revision beim BGH ein.

Der BGH hob das Urteil des OLG Dresden auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung zurück. Die zentralen Erwägungen des Gerichts waren:

• Grundlagen des dinglichen Vorkaufsrechts
  Ein dingliches Vorkaufsrecht ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht, das dem Berechtigten ermöglicht, bei einem Verkauf der betreffenden Immobilie an einen Dritten in den Kaufvertrag einzutreten. Dieses Recht entsteht durch Vereinbarung der Parteien und wird durch Grundbucheintragung wirksam.
   
• Abgrenzung zum Mietervorkaufsrecht nach § 577 BGB
  Das Mietervorkaufsrecht besteht bei der Veräußerung von vermietetem Wohnungseigentum und räumt dem Mieter das Recht ein, den Kauf zu denselben Bedingungen zu tätigen wie ein Dritter. Gemäß § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB ist dieses Recht jedoch ausgeschlossen, wenn die Veräußerung an einen Familienangehörigen erfolgt.
   
• Vorrang des dinglichen Vorkaufsrechts
  Der BGH stellte fest, dass ein zugunsten eines Familienangehörigen bestelltes dingliches Vorkaufsrecht Vorrang vor dem Mietervorkaufsrecht genießt, auch wenn es erst nach der Vermietung der Wohnung bestellt wurde. Dies ergibt sich aus der gesetzgeberischen Intention des § 577 BGB, Verkäufe an Familienangehörige besonders zu schützen.
   
• Familienangehörige im Sinne von § 577 BGB
  Der BGH stellte klar, dass auch geschiedene Ehepartner als Familienangehörige im Sinne von § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB gelten, da die frühere Ehe eine familiäre Bindung begründet, die durch die Trennung nicht vollständig aufgehoben wird.
   
• Fehlerhafte Löschung des Vorkaufsrechts
  Die Löschung des Vorkaufsrechts im Grundbuch hatte keine Auswirkungen auf dessen rechtliche Wirksamkeit, da die Vormerkungswirkung gemäß § 1098 Abs. 2 BGB i.V.m. § 883 BGB erhalten blieb.
   
• Prüfung weiterer Ansprüche
  Das Berufungsgericht muss nun klären, ob die Klägerin weitere Ansprüche gegen den Beklagten hat, einschließlich Schadenersatz und Nutzungsentschädigung. Diese Fragen waren bislang aufgrund der Ablehnung des Hauptanspruchs unberücksichtigt geblieben.

Das Urteil des Bundesgerichtshofs hat Auswirkungen auf die rechtliche Handhabung von Vorkaufsrechten, insbesondere in der Abwägung zwischen gesetzlichen und dinglichen Rechten. Es schafft klare Leitlinien zur Priorität von dinglichen Vorkaufsrechten, insbesondere wenn sie zugunsten von Familienangehörigen bestellt wurden, und stärkt damit den Schutz familiärer Vereinbarungen bei Immobiliengeschäften. 

Für Notare und Immobilienrechtsexperten betont die Entscheidung die Notwendigkeit, die rechtliche Reihenfolge und die Grundbucheintragungen bei der Gestaltung von Kaufverträgen und Vorkaufsrechten sorgfältig zu beachten. Mit der Rückverweisung an das Berufungsgericht bleibt der Klägerin die Möglichkeit, ihre Ansprüche weiter zu verfolgen, während gleichzeitig offene Fragen zur Veräußerung und Nutzung der Immobilie weiter rechtlich geklärt werden können.