Zuschlagsaufhebung: BGH stärkt gutgläubige Besitzer

Der Fall: Wohnhausbau auf ersteigertem Grundstück

Der Kläger war seit 1993 als Eigentümer eines Grundstücks im Grundbuch eingetragen. Im Jahr 2010 wurde das Grundstück zwangsversteigert – die Zuschlagsentscheidung ging an eine Frau, die das Grundstück ersteigerte und mit ihrem Ehemann ein neues Wohnhaus darauf errichtete. Um den Hausbau zu finanzieren, ließen sie eine Grundschuld über 280.000 € eintragen.

Vier Jahre später, im Jahr 2014, wurde der Zuschlag auf Betreiben des ursprünglichen Eigentümers aufgehoben – mit der Folge, dass das Eigentum rückwirkend wieder auf ihn überging. Das liegt daran, dass laut § 90 Abs. 1 ZVG der Zuschlag in einer Zwangsversteigerung zwar zum Eigentumserwerb führt, dieser aber entfällt, wenn der Zuschlagsbeschluss im Beschwerdeverfahren aufgehoben wird. In diesem Fall lebt das ursprüngliche Eigentum rechtlich wieder auf – so, als hätte der Zuschlag nie stattgefunden. Das war hier besonders relevant, weil der Kläger nachweislich erst nach dem Zuschlag Kenntnis vom Versteigerungsverfahren erlangt hatte und deshalb rechtzeitig dagegen vorgehen konnte. Der ursprüngliche Eigentümer, also der Kläger, verlangte nun:

• die Berichtigung des Grundbuchs (vgl. § 894 BGB),
• die Räumung und Herausgabe des Grundstücks (§ 985 BGB, § 1004 Abs. 1 BGB),
• den Abriss des errichteten Wohnhauses,
• die Löschung der Grundschuld,
• sowie eine Nutzungsentschädigung.

Oberlandesgericht gibt weitgehend dem Kläger recht

Das Landgericht gab der Klage nur teilweise statt. In der Berufung erhielt der Kläger jedoch weitgehend Recht: Das Oberlandesgericht verurteilte die Frau zur Grundbuchberichtigung und beide Eheleute zur Räumung des Grundstücks, zur Beseitigung des Wohnhauses, zur Zahlung von Nutzungsersatz sowie zur Löschung der Grundschuld.

BGH: Eigentümer hat Rechte – aber auch der gutgläubige Besitzer

Der BGH hob dieses Urteil auf und verwies die Sache zur weiteren Prüfung zurück an das Oberlandesgericht. Der Kern der Entscheidung: Zwar hat der ursprüngliche Eigentümer grundsätzlich Anspruch auf Rückgabe seines Grundstücks – doch dürfen gutgläubige Besitzer, die in der Zwischenzeit erhebliche Investitionen getätigt haben, nicht unangemessen benachteiligt werden.

• Verwendungsersatz möglich: Der BGH stellt klar, dass auch ein Neubau – wie das errichtete Wohnhaus – unter bestimmten Voraussetzungen als sogenannte "Verwendung" im Sinne des § 996 BGB gilt. Voraussetzung ist, dass die Maßnahme vor der Klage und in gutem Glauben vorgenommen wurde und den Verkehrswert des Grundstücks objektiv erhöht hat. Die früher geltende enge Auslegung des Verwendungsbegriffs – wonach nur erhaltende oder verbessernde Maßnahmen ersatzfähig waren – wird ausdrücklich aufgegeben.
• Kein Anspruch auf Abriss des Hauses: Weil das Ehepaar beim Bau des Hauses redlich und unverklagt war, besteht kein Anspruch auf dessen Abriss. Ein solcher Beseitigungsanspruch wäre wirtschaftlich mit einem Schadensersatzanspruch vergleichbar – dieser scheidet laut § 993 Abs. 1 BGB gegenüber gutgläubigen Besitzern aber aus.
• Grundschuld bleibt bestehen: Auch die Löschung der Grundschuld wurde zu Unrecht verlangt. Zwar hatte die Frau als damalige Eigentümerin in Wirklichkeit kein dauerhaftes Eigentum. Doch die Bank hat die Grundschuld gutgläubig erworben, weshalb der Sicherungsvertrag bestehen bleibt. Ein Bereicherungsanspruch aus § 816 BGB greift hier nicht.

BGH definiert den Verwendungsbegriff neu

Die wichtigste Folge des Urteils: Der BGH verabschiedet sich vom sogenannten engen Verwendungsbegriff. Künftig können auch grundlegende bauliche Veränderungen – wie ein Hausneubau – unter bestimmten Voraussetzungen als "nützliche Verwendung" gelten. Damit erhalten Besitzer, die ohne böse Absicht investieren, mehr rechtliche Sicherheit und können unter Umständen Ersatz für ihre Aufwendungen verlangen.

Voraussetzungen für Verwendungsersatz nach § 996 BGB

• Die Maßnahme muss vor der Klage und vor Kenntnis des fehlenden Eigentums vorgenommen worden sein.
• Der Besitzer muss gutgläubig gewesen sein.
• Die Verwendung muss den objektiven Wert des Grundstücks gesteigert haben.

Fazit

Das Urteil des Bundesgerichtshofs bringt Klarheit in eine bislang rechtlich komplexe Situation: Der ursprüngliche Eigentümer kann sein Grundstück nach aufgehobenem Zuschlag grundsätzlich zurückverlangen, muss jedoch wertsteigernde Investitionen der gutgläubigen Zwischenbesitzer anerkennen und möglicherweise entschädigen. Die ehemaligen Besitzer wiederum müssen das Haus nicht abreißen und dürfen vorerst weiter dort wohnen bleiben, bis ein Gericht über ihre Ansprüche entscheidet.